Permis de construire, Obtenir un permis de construire

Le permis de construire

 

Le permis de construire est un document officiel qui autorise la construction ou la rénovation d'un bâtiment à usage d'habitation, industriel ou autre. Il permet une édification pour toute surface hors oeuvre brute (SHOB) supérieure à 20 m2. Les constructions nouvelles sont soumises à permis de construire même lorsqu'elle ne comportent pas de fondation.

Le nouveau permis de construire est entré en vigueur le 1er octobre 2007. Tous les dossiers déposés à compter de cette date sont concernés, les dossiers déposés avant le 1er octobre restent soumis aux règles de procédure en vigueur au jour du dépôt.

L'administration doit désormais répondre à la demande de permis dans un délai fixe, de un à trois mois. A défaut de réponse dans les délais, la demande est considérée comme acquise.

 

Dans quels cas faut-il demander un permis de construire, un permis d'aménager ou faire une déclaration préalable ?
Pour une construction nouvelle :
- l'édification d'une construction nouvelle, de plus de 20 m2 de surface hors oeuvre brute (SHOB), est soumise à un permis de construire ;
- les constructions de petites tailles sont soumises à une simple déclaration préalable ;
- les constructions très petites ou temporaires sont dispensées de toute formalité.

Pour des travaux exécutés sur une construction existante :
-  les travaux exécutés sur une construction existante sont en principe dispensés de formalité ;
-  toutefois, les travaux les plus importants doivent faire l’objet d’un permis de construire ;
-  d’autres travaux sont soumis à simple déclaration préalable.

Pour des aménagements :
- les aménagements sont en principe dispensés de formalité ;
- toutefois, les travaux les plus importants doivent faire l’objet d’un permis d’aménager ;
- d’autres aménagements sont soumis à simple déclaration préalable.

Pour les démolitions
Il faut obtenir un permis de démolir dans les secteurs protégés (secteurs sauvegardés, sites, périmètres de protection des monuments historiques, zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager), les communes peuvent également l'instituer ailleurs.

Le recours à un architecte pour réaliser un projet de construction est obligatoire lorsque la surface hors oeuvre nette (SH0N) de la future construction dépasse 170 m2. Si il élabore votre plan, il constitue et dépose le dossier, suit l'instruction et y apporte toutes les modifications éventuelles jusqu'à l'approbation.

Les formalités pour monter un dossier
La demande de permis de construire doit être effectuée à la mairie de la commune où est situé le terrain. Vous trouverez les nouveaux formulaires en mairie, sur le site internet de la DDE/DDEA et sur www.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr (vous pouvez les remplir en ligne) et les déposer ensuite en mairie, soit directement au guichet soit par courrier avec AR.

Le dossier de permis de construire doit contenir les plans et pièces suivantes :
- un plan de situation établi à une échelle comprise entre 1/5000 et 1/25000, de format minimum A4 ;
- une notice descriptive du projet accompagnée de deux documents photographiques au minimum ;
- une insertion graphique du projet ;
- le plan de masse du projet dessiné à une échelle comprise entre 1/100 et 1/500 ;
- une vue en plan de chaque niveau à une échelle de 1/50 ou 1/100 (sous-sol, rez-de-chaussée, étage…) ;
- les plans des façades à une échelle de 1/50 ou 1/100 ;
- une ou plusieurs coupes précisant l’implantation du projet par rapport au terrain naturel ;
- les plans de détails des clôtures le cas échéant.

 

Délais d'instruction de la demande d'autorisation ou de permis de construire
Le délai d'instruction de la demande par l'administration figure sur le récépissé remis au demandeur lors du dépôt de son dossier en mairie. Ce délai est fixé à 1 mois pour les déclarations, deux mois pour les permis de construire pour les maisons individuelles et les permis de démolir et trois mois pour les autres constructions. A l'expiration de ces délais, le demandeur obtiendra un accord express. A défaut, l'accord de l'administration sera considéré comme acquis. Quand une consultation est obligatoire et impose un délai supplémentaire (Architecte des Bâtiments de France, commission de sécurité), celui-ci est connu au bout d'un mois et ne peut plus être changé après.

Si le dossier est incomplet, les pièces manquantes doivent être demandées dans le premier mois. Il ne sera plus possible à l'administration de demander une pièce qui ne figure pas sur la liste, pour quelque motif que ce soit.

Une fois le dossier complet réalisé, le permis de construire doit être déposé à la mairie de la commune accueillant le terrain sur lequel la construction est projetée. La mairie délivre alors un justificatif de dépôt sur lequel figure la date, le nom du dépositaire et le numéro d’enregistrement correspondant au permis de construire. Le permis de construire peut aussi être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Le dossier de permis de construire est ensuite transmis aux différents services chargés de l’instruction.

 

Publicité du permis de construire
La demande de permis de construire fait l'objet d'un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affichée tout le temps de l'instruction du dossier.
Une fois le permis de construire accordé, il fait l'objet de mesure d'affichage sur le terrain pendant tout la durée du chantier et à la mairie. Ces formalités constituent le point de départ du délai imparti aux tiers pour contester le permis, s'ils estiment que celui-ci leur porte préjudice et est contraire aux règles d'urbanisme.
Dans les 8 jours suivants la délivrance expresse ou tacite du permis de construire, la mairie procède à l'affichage d'un extrait du permis de construire durant au minimum 2 mois.
S'il n'y a pas eu d'affichage, le recours contre l'autorisation de construire peut être exercé pendant 30 ans.
Le bénéficiaire du permis de construire doit afficher un extrait de son permis sur son terrain pendant toute la durée des travaux. Cet affichage prend la forme d'un panneau qui doit être visible sur la voie publique. L'absence d'affichage sur le terrain est punie d'une amende de 5è classe.

 

Déclaration d'ouverture de chantier
Une fois l'obtention du permis de construire, son titulaire peut entreprendre les travaux. Il doit avertir la mairie du commencement des travaux en effectuant une demande de déclaration d'ouverture de chantier qui doit être fournie en 3 exemplaires.
Le commencement des travaux se caractérise par :
- l'installation de palissades autour du chantier,
- l'arrivée du matériel,
- les premiers travaux de terrassement.
Le non-respect de cette formalité est puni d'une amende.

Les travaux doivent impérativement être commencés au plus tard 2 ans suivant l'obtention du permis de construire. Ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d'un an. Si les délais ne sont pas respectés, l'autorisation de construire n'est, en principe, plus valable. Mais, elle peut être prolongée pour une durée d'un an si la demande de prolongation intervient 2 mois avant l'expiration du délai de validité du permis de construire (art. R422-10 du Code de l'urbanisme).

 

Travaux qui ne nécessitent pas de permis de construire
Les travaux d'aménagement intérieur dans votre logement ne sont soumis à aucune autorisation administrative, sans toutefois changer sa destination.
Ils font l'objet d'une déclaration préalable en mairie :
- créations de moins de 20 m2 de surface hors oeuvre brute,
- constructions de moins de 2m2 qui ont une hauteur de plus de 12 mètres,
- piscine de moins de 100 m2.
Le permis de construire ne concerne que les biens immobiliers. Les biens mobiliers tels que bateaux, péniches, mobil-homes, camping-cars, caravanes, ne sont jamais soumis à permis de construire. Le stationnement des caravanes, mobil-homes et camping-cars peut, en revanche, être soumis à une déclaration préalable.

 

Recours du demandeur contre le refus d'obtention d'un permis de construire
En cas de refus, vous pouvez modifier votre projet et déposer une nouvelle demande ou engager un recours contre la décision. L'administration doit motiver son refus de manière à vous permettre, si le projet ne respectait pas l'une des règles d'urbanisme (servitudes, coefficient d'occupation des sols (COS), distances, vues, hauteur...), de le modifier pour le mettre en conformité.

Si vous êtes demandeur du permis
Vous pouvez effectuer soit un recours administratif qui a pour objet de demander expressément l'annulation d'une décision administrative illégale. Il doit être déposé dans un délai de deux mois à compter de la date de notification de cette décision. Une simple lettre comportant les références du dossier suffit.

Le recours administratif peut être effectué :
- auprès de l'autorité qui a pris la décision (mairie, DDE) ; c'est un recours gracieux. Il doit être formulé par courrier recommandé avec AR dans un délai de deux mois à compter du jour de la notification du refus de permis de construire ;
- auprès de l'autorité détenant un pouvoir hiérarchique sur l'auteur de la décision lorsque celle-ci est prise au nom de l'Etat ; c'est un recours hiérarchique.
Pour saisir le tribunal administratif, l'assistance d'un avocat est fortement recommandée.

Le recours contentieux : il doit être effectué auprès du président du tribunal administratif dont dépend le lieu du projet de construction dans un délai de deux mois à compter de la date de la notification de la décision. Il peut être assorti d'une demande de sursis à exécution de la décision pour que les effets de celle-ci soient suspendus jusqu'à ce que le juge ait statué.

Si vous êtes un tiers à l'égard du projet
Vous pouvez effectuer un recours gracieux. La défense de vos droits à l'égard du projet se fait :
- soit par un accord amiable avec le constructeur ;
- soit devant le tribunal civil seul compétent en ce domaine.

 

Construire sans permis
Le manquement à l'obligation légale d'obtenir un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux constitue un délit pénal aux termes de l'article L.480-4 du Code de l'urbanisme.
Dès que la maire a connaissance d'une construction sans permis, il est tenu de dresser un procès-verbal de l'infraction, de prendre un arrêté interruptif de travaux et d'en transmettre, sans délai, copie au procureur de la République.
Le délit pénal est constitué si les travaux sont engagés ou se poursuivent après l'annulation du permis. C'est le juge correctionnel qui fixe la sanction :
- une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d'une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l'article L.430-2, soit dans les autres cas, un montant de 300 000 euros ;
- un emprisonnement de 6 mois à 2 ans ;
- le cas échéant, démolition et remise en état, éventuellement sous astreinte (75 euros par jour de retard au maximum).
En cas de non-respect, le maire ou le préfet peut faire effectuer les travaux aux frais du contrevenant.

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