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L'Expulsion

 

L'expulsion, mesure d'exécution forcée, est une procédure visant à rendre un local d'habitation libre de toute occupation. Elle ne peut être réalisée qu'après l'obtention d'un titre exécutoire, valablement signifié, portant expulsion, soit du locataire, soit du locataire et des personnes qu'il a introduit dans le logement, soit de l'occupant sans droit ni titre.

Une expulsion ne peut intervenir qu'en vertu d'une décision de justice.

Si un occupant peut justifier sa présence dans les lieux depuis plus de 48 heures (une facture EDF, voire une simple lettre), le propriétaire désirant expulser l'occupant est obligé de passer par un jugement.
Ceci est non seulement obligatoire pour les logements classiques, mais aussi pour les hôtels meublés ou foyers de jeunes travailleurs et les squats.
Toute personne faisant pression le fait donc illégalement. Vous êtes en droit d'appeler la police et porter plainte pour "violation de domicile", si le propriétaire envoie un huissier ou force la porte afin de changer la serrure.
Le propriétaire qui voudrait procéder lui-même à l'expulsion commettrait une violation de domicile ou des voies de fait. Il ne faut jamais céder à des méthodes d'intimidation physique ou matérielle.

Dans quels cas peut-on être expulsé ?
Un propriétaire a la possibilité d'engager une procédure d'expulsion si le contrat contient une clause résolutoire prévoyant la résolution de plein droit du bail dans les cas suivants :
- non paiement du loyer et des charges,
- non versement du dépôt de garantie,
- défaut d'assurance.

D'autres raisons peuvent conduire à l'expulsion :
- l'occupant ne dispose pas ou plus de titre régulier pour occuper l'appartement (fin de bail, sous-location non-autorisée...),
- lorsque l'occupant est responsable d'un grave trouble de voisinage.

Le propriétaire peut également engager une procédure d'expulsion lorsque, suite à un congé donné pour reprise du logement pour l'habiter, le vendre ou pour un motif réel et sérieux, le locataire ne quitte pas le logement.
Le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et avec un préavis de 6 mois. Si ce délai n'est pas respecté, le bail est reconduit automatiquement pour la durée initiale.

Les expulsions pour impayés de loyer
Il y a impayés de loyers lorsque, dans le secteur privé, vous ne payez pas un loyer, ou lorsque, dans le secteur public, vous ne payez pas trois loyers successifs. D'importants retards systématiques dans le paiement des loyers peuvent être assimilés à un impayé.

Le commandement de payer est un acte d'huissier qui vous ordonne de payer les impayés. Ses conséquences varient selon que votre bail comporte une clause résolutoire ou non.
Le bail ne comporte pas de clause résolutoire : il n'y a pas de délai impératif pour payer votre loyer et vous pouvez demander des délais pour payer votre dette. A défaut de paiement, le propriétaire peut vous assigner au tribunal pour vous faire condamner à payer la dette, voire vous faire expulser.
Le bail comporte une clause résolutoire : vous disposez de deux mois après le commandement de payer pour payer vos arriérés. A défaut, au bout de deux mois, le propriétaire est en droit de vous assigner devant le tribunal pour faire prononcer votre expulsion. Dans ce cas, vous recevrez une assignation vous informant qu'une demande d'expulsion a été transmise au tribunal et précisant à quelle date vous êtes invité à vous y rendre.
Une copie de cette assignation doit être adressée au Préfet pour toute demande d'expulsion. Dès qu'il reçoit cette copie, le Préfet est obligé, dans le délai de deux mois, de demander aux services sociaux de réaliser une enquête sociale. Les conclusions devront être communiquées au juge.

L'audience
C'est le moment où le locataire et le bailleur se présentent au tribunal, devant le juge. La présence du locataire est essentielle car elle lui permet de donner des explications, de faire état de ses efforts pour apurer la dette, de proposer un échéancier de règlement...
Après avoir entendu les deux parties, le juge décide :
- soit de suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder au locataire des délais de paiement pouvant aller jusqu'à deux ans. La procédure est arrêtée et le bail est maintenu. Les délais fixés par le juge sont impératifs ;
- soit refuser d'accorder des délais, résilier le bail et prononcer un jugement d'expulsion.
Le jugement est ensuite signifié au locataire par voie d'huissier. Le locataire dispose d'un délai d'un mois pour faire appel et contester la décision.
L'appel est suspensif et le locataire ne pourra pas être expulsé avant la décision de la cour d'appel. De plus, si l'appel est fondé, il pourra obtenir l'annulation de la première décision.

Quels délais peut-on obtenir ?
Sur demande faite au juge des référés, si l'on prouve sa bonne foi (efforts effectués pour remplir ses obligations, situation difficile...) et si l'on n'arrive pas à se reloger, vous pouvez obtenir un délai de 3 mois minimum, 1 an en cas de reprise par le propriétaire et de 3 ans dans les autres cas.

Le locataire qui a obtenu un délai après le jugement d'expulsion n'a plus de loyer à payer puisqu'il n'y a plus de bail. Mais il doit régler des "indemnités d'occupation" normalement fixées par le tribunal. Le locataire qui refuse de quitter les lieux peut être condamné à payer une astreinte qui sera versée tant qu'il ne partira pas.

Comment se déroule une expulsion ?
Les expulsions ne peuvent s'effectuer pendant la saison hivernale. Il ne peut y avoir d'expulsion de 21 heures à 6 h du matin les jours ouvrables, ni les dimanches et jours fériés.

L'expulsion exige impérativement l'intervention d'un huissier, chargé de faire quitter les lieux à l'occupant. L'huissier a seul qualité pour se présenter chez le locataire pour procéder à l'expulsion.

Si le locataire refuse de quitter les lieux parce qu'il se trouve sans possibilité d'hébergement, l'expulsion ne peut avoir lieu. L'huissier doit dresser un procès-verbal de difficultés. Le bailleur doit alors demander à la Préfecture l'autorisation d'utiliser le Force Publique, c'est-à-dire, les forces de police avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier pour pénétrer dans l'appartement et procéder à l'expulsion.
Le Préfet a un délai de 2 mois pour répondre à la demande (le silence gardé pendant 2 mois vaut refus). Il adresse, à un travailleur social de secteur, une demande d'enquête sociale, ainsi qu'un rapport au Commissaire de Police. Celui-ci convoque le locataire et l'incite à partir de lui-même. Après l'entretien, il transmet un rapport à la Préfecture.
Au vu de ces documents, le Préfet peut :
- soit refuser le recours à la Force Publique ;
- soit accepter le concours.
La décision préfectorale peut évidemment faire l'objet d'un recours à l'initiative du propriétaire.

Lors de l'expulsion, l'huissier dresse un procès-verbal dans lequel sont mentionnés les meubles appartenant au locataire. Celui-ci doit indiquer le lieu où entreposer les meubles à ses frais. Si les meubles sont laissés dans le logement, le locataire dispose d'un délai d'un mois pour les récupérer. Les affaires ne peuvent être transportées sans son accord dans un autre lieu. A l'issue de ce délai, le juge de l'Exécution, après avoir entendu le locataire et le bailleur, décide du sort des biens restés au logement (délai supplémentaire ou abandon des meubles).
Après l'expulsion, un relogement devra être systématiquement recherché par la Préfecture dans le cadre des Plans départementaux d'action pour le logement des défavorisés (PDALD) pour les personnes de bonne foi.

Qu'est-ce que la trêve hivernale ?
Vous ne pouvez en aucun cas être expulsé de votre logement entre le 1er novembre et le 15 mars sauf :
- si on vous propose un relogement décent pour vous et votre famille,
- si les locaux où vous résidez tombent en ruine et font l'objet d'un arrêté de péril,
- si vous occupez illégalement un logement où vous êtes entré par effraction (squat),
- si vous occupez un local destiné à un étudiant sans être vous-même étudiant.
Même si des délais supplémentaires qui ont pu vous être accordé ont expiré, vous ne pouvez être expulsé durant cette période de trêve hivernale.
A Paris, la trêve hivernale s'étend du 15 octobre au 1er avril.

 

Le droit au maintien dans les lieux
C'est une protection accordée au locataire d'un logement, soumis à la loi du 01/09/1948 du secteur privé, qui remplit ses obligations. Il peut se maintenir dans le logement sans limitation du durée. A l'expiration du contrat de location initial, la location est automatiquement renouvelée sans qu'il soit nécessaire d'établir un nouveau contrat.
Toutefois le locataire peut perdre ce droit dans les cas suivants :
- si un jugement d'expulsion a été prononcé envers le locataire, notamment pour non-paiement du loyer ;
- si le logement n'est pas effectivement occupé plus de 8 mois dans l'année ;
- en cas d'expropriation ou d'insalubrité des locaux ;
- si le locataire dispose par ailleurs d'un logement correspondant à ses besoins ;
- si le locataire dispose d'un logement de fonction ;
- si le locataire se voit attribué un logement HLM.

Le propriétaire peut, dans certaines conditions, reprendre son logement pour l'habiter, malgré le droit au maintien dans les lieux bénéficiant au locataire. Mais, dans ce cas, le propriétaire doit généralement trouver une solution de relogement à son locataire dans des conditions au moins équivalentes.

Le contrat de location est résilié de plein droit par le décès ou l'abandon de domicile du locataire ou de l'occupant. Toutefois, le droit au maintien dans les lieux bénéficie :
- au conjoint,
- au partenaire d'un PACS,
- lorsqu'ils vivaient de façon effective avec le locataire depuis plus d'un an, aux enfants mineurs jusqu'à leur majorité ainsi qu'aux ascendants et aux personnes handicapées.

Le locataire ne peut pas faire valoir son droit au maintien dans certains cas :
- lorsque le bailleur exerce son droit de reprise,
- en cas de démolition ou de travaux rendant le logement inhabitable,
- en cas de reprise de pièces isolées ou d'annexes,
- en cas de non-occupation du logement.

Quelles sont les aides ?
Vous pouvez demander une aide financière au Fonds Solidarité Logement (FSL). Le FSL est destiné à toute personne en situation de précarité ayant des problèmes d'accès au logement, ou de maintien dans son logement. Il est soumis à des conditions de ressources qui varient selon le département. Le demande doit être faite auprès de la DDASS de votre département. L'aide du FSL peut prendre la forme d'un don ou d'un prêt à 0 %, et elle peut couvrir jusqu'à 6 mois d'impayés.

Contactez les différents organismes : ADIL , la préfecture, les services sociaux qui vous orienteront

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